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Eine umfassende Prüfung der gewählten Renditeimmobilie beginnt bei den eigentumsrechtlichen Umständen und Belastungen des Grundstückes. Energiesparlampen und die Vermeidung von Stromdieben z. Es soll ein Anbau hinzukommen, der den Einbau eines Fahrstuhls ermöglicht. Es kann aber auch den Innenbereich betreffen, wenn sich Nutzer oder Besucher die Verkehrsflächen mit der Materialanlieferung der Baustelle teilen müssen.

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Für alle fälligen Beträge, deren Zahlung nicht innerhalb einer in dem vorliegenden Vertrag bestimmten Frist erfolgt, fallen Verzugszinsen in Höhe von monatlich 1,5 % oder dem gesetzlich zulässigen Höchstbetrag an, je nachdem, welcher Betrag geringer ist. 9.

Die professionelle Bearbeitung dieser Fragen durch einen Fachanwalt hilft, Qualitätsstandards festzuschreiben und zeit- und kostenintensive Streitigkeiten auf der Baustelle zu vermeiden bzw. Ist eine einvernehmliche Lösung nicht möglich, sind Ansprüche mit kompetenter fachanwaltlicher Beratung auch im Hinblick auf gerichtliche Auseinandersetzungen zu sichern.

Vorbereitung und Konzeption des Bauvorhabens Noch bevor die eigentliche Planung des Bauvorhabens beginnt, muss das Bauvorhaben finanziert werden. Verschiedene Finanzierungsmodelle erfordern ganz unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen. Weiter ist dafür zu sorgen, dass das öffentliche Baurecht eingehalten bzw. Vor dem Ankauf des Baugrundstückes müssen grundstücksrechtliche Fragen geklärt und unterschiedliche Erwerbsmodelle einander gegenübergestellt werden. Die rechtlichen Belange der Nachbarn auch unter dem Aspekt der weiteren Entwicklung des später fertiggestellten Objekts müssen berücksichtigt werden.

Planung, Ausschreibung und Vertragsgestaltung Bei der Ausarbeitung der Verträge mit den Architekten und den Projektsteuerern müssen insbesondere Termine, Honorare und Haftungsfragen geklärt werden. Unter Umständen ist das Vergaberecht zu beachten.

Dieses ist stark durch die Rechtsprechung und europarechtliche Regelungen geprägt und dadurch einem ständigen Wandel unterworfen. Umsetzung des Bauvorhabens Durch die Vertragsgestaltung wurde bereits die Basis dafür gelegt, dass die Ausführungsphase möglichst reibungslos verläuft.

Die Verträge sind so strukturiert und gestaltet, dass die beiderseitigen Leistungen und Pflichten sowie die Fristen und Termine eindeutig bestimmt sind. Sind Änderungen an den vertraglichen Vereinbarungen erforderlich, steht der Anwalt zur Verfügung, um zu gewährleisten, dass z.

Häufig führt die Änderung von Terminen zum Entfall des Vertragsstrafenanspruches. Sollte es während des Bauvorhabens zu Problemen und Auseinandersetzungen mit den Beteiligten kommen, sollte die einvernehmliche Streitbeilegung im Vordergrund stehen, eine Kündigung nach Möglichkeit vermieden werden. Zeitgleich kann aber eine Kündigung vorbereitet und Störungen des Bauablaufes, Fristüberschreitungen, Mängel usw.

Denn gerichtliche Auseinandersetzungen lassen sich nicht immer vermeiden. Anlass für Auseinandersetzungen ist häufig die Auslegung von Leistungsbeschreibungen. Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage. In Zusammenarbeit mit den technischen Beratern und unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Aspekte kann entschieden werden, ob eine vergleichsweise Regelung angestrebt oder der Anspruch zurückgewiesen werden soll.

Haftung für Mängel, Verzögerungen und Kostensteigerungen Welche Baubeteiligten für einen baulichen Mangel verantwortlich sind, ist nicht nur aus technischer Sicht zu beurteilen. Inwieweit der Planer, der Unternehmer und der Bauüberwacher nebeneinander haften, bedarf einer differenzierten rechtlichen Betrachtung. Auch hier ist die Grundlage dafür zu schaffen, dass Mängelansprüche oder solche wegen Verzögerungen und Kostensteigerungen im Falle eines Prozesses rechtssicher durchgesetzt werden können.

Verwertung von Sicherheiten und Überwachung der Gewähr leistungsfristen Bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung ist mit dem Auftraggeber zu klären, welche Sicherheiten vereinbart werden sollen. Häufig übersehen wird, dass Bürgschaftsforderungen vor den Gewährleistungsansprüchen verjähren können.

Daneben ist durch eine sorgfältige Fristenüberwachung zu gewährleisten, dass auch sonstige Ansprüche nicht verjähren. Verwertung der Immobilie Mit Abschluss des Bauvorhabens enden noch nicht die juristischen Fragestellungen. Bereits bei der Investitionsentscheidung sollten die entsprechenden Weichenstellungen Verkauf, Vermietung oder andere Verwertungsformen geklärt worden sein. Auch eine erfolgreiche Verwertung der Immobilie erfordert eine rechtssichere Grundlage.

Streitige Auseinandersetzungen Lässt sich ein Rechtsstreit nicht vermeiden, sind neben den Erfolgsaussichten eines Klageverfahrens wirt schaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Denn ein langjähriger Rechtsstreit bindet erhebliche Ressourcen und kann zum Teil nur mit hohem personellen und finanziellen Aufwand betrieben werden.

Insoweit müssen Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen werden. Die Vertragsparteien können vereinbaren, im Streitfall kein gerichtliches Verfahren anzustrengen, sondern ein Schiedsgericht oder einen Schiedsgutachter einzuschalten. Derartige Verfahren sind häufig zügiger durchzuführen als Gerichtsprozesse und bieten sich daher auch für die Streitbeilegung im laufenden Bauvorhaben an. Dies bedarf aber einer genauen vertraglichen Vereinbarung.

Zieht der Bauherr auch einen Sonderfachmann für Recht hinzu, kann er die rechtlichen Risiken einschätzen und minimieren. Die übrigen Baubeteiligten müssen sich nicht mit Aufgaben beschäftigen, die nicht in ihr Fachgebiet gehören und können sich ihrer eigentlichen Aufgabe widmen. Der Bauanwalt ist an der Bauausführung selbst nicht direkt beteiligt und kann daher die Situation unbefangen beurteilen. Durch einen offenen Umgang mit erkannten Problemen kann gemeinsam nach einer Lösung gesucht und eine Konfrontation vermieden werden.

Der Anwalt, der parteiischer Vertreter des Bauherrn ist, wird so auch zum Mittler zwischen den verschiedenen Baubeteiligten. Andererseits ist der rechtlich beratene Bauherr für eine Auseinandersetzung gut gerüstet, sollte sich diese nicht vermeiden lassen.

Der Sachverständige als qualifizierter und kompetenter Immobiliendienstleister Dipl. Stephan Lechelt Geschäftsführer Altmeppen Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbh Die berechtigte Frage nach dem Warum drängt sich daher unweigerlich auf.

Diese Do-it-yourself-Mentalität ist mehr als unverständlich. Auch ist das Selbermachen nicht nur auf den privaten Häuslebauer beschränkt. Viele Unternehmen kaufen und bauen munter drauf los, ohne die immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkte ihres Tun und Handelns umfänglich zu analysieren.

Es geht aber auch anders! Einen Sachverständigen für Immobilien noch dazu mit dem sperrigen Zusatz für die Bewertung von bebauten und unbebauten Wer krank ist, geht zum Arzt! Wer Streitigkeiten mit anderen hat, nimmt die Dienste eines Rechtsanwalts in Anspruch!

Was machen aber die Menschen bei Fragen und Problemen rund um die Immobilie? Sie lösen sie zumeist allein! Grundstücken kennen die meisten leider nicht. Das ist schade, in manchen Fällen sogar tragisch, da seine Expertise rund um die Immobilie den Kunden zu vorteilhaften Entscheidungen verhelfen und schwerwiegende Fehler vermeiden kann.

Aber selbst die Menschen, die einen entsprechenden Sachverständigen kennen oder mal von dessen Existenz gehört haben, wissen allzu oft nicht, welch breites Spektrum an Leistungen er erbringen kann. Doch wer ist dieser Sachverständige? Ein Sachverständiger ist eine Person, die sich durch ihre besondere und überdurchschnittliche Sachkunde und Erfahrung auf einem bestimmten Gebiet auszeichnet.

Sehr oft werden Sachverständige auch als Gutachter oder im speziellen Fall als Bewerter benannt. Problematisch ist in Deutschland, dass die Bezeichnung Sachverständiger nicht geschützt ist und somit kein belastbares Qualitätsmerkmal darstellt. Daher sollte bei der Wahl eines Sachverständigen auf den Zusatz öffentlich bestellt und vereidigt bzw. Nach diesem kleinen Exkurs in das Sachverständigenwesen wieder zurück zu den Leistungen des Grundstückssachverständigen: Eine Immobilie ist zumeist ein bebautes Grundstück.

Um dessen Wert zu bestimmen, muss sich der Sachverständige mit allen Gegebenheiten und Eigenschaften der Immobilie befassen. Dieses Spektrum geht von planungsrechtlichen Gegebenheiten über die bautechnischen Belange von Gebäuden bis hin zu betriebswirtschaftlichen Zusammenhängen.

Da der Sachverständige all diese Aspekte einschätzen kann, ist er natürlich auch in der Lage, andere Fragestellungen als die zum Wert rund um die Immobilie zu beantworten. Der Marktwert einer Immobilie ist für viele Immobilieneigentümer oder Bauherren unbedeutend, da sie nicht an einen Verkauf denken. Für sie stellen sich gänzlich andere Fragen wie zum Beispiel Was mache ich mit dem von der Oma geerbten Mehrfamilienhaus?

Der Umfang an Fragen, die sich aus Immobilien ergeben, ist schier unerschöpflich. Mit einem kompetenten und erfahrenen Grundstückssachverständigen können diese Fragen umfänglich erörtert und Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt werden. Der Sachverständige ist für seine Kunden im Rahmen einer Dienstleistung.

Die Produktpalette ist dabei sehr vielfältig. Neben dem bekannten und bewährten Wertgutachten kann er unter anderem immobilienwirtschaftliche Analysen erstellen, Kaufpreisprüfungen durchführen oder gutachterliche Stellungnahmen verfassen. Doch ein guter Sachverständiger kennt auch die Grenzen seines Leistungsumfangs. Komplexe Rechtsfragen sind zum Beispiel nicht sein Gebiet und durch einen kompetenten Fachanwalt für Immobilienrecht zu beantworten.

Die Kosten für einen Sachverständigen sind im Vergleich zu den mit einer Immobilie verbundenen Geldern überschaubar, aber eine qualifizierte Leistung hat natürlich ihren Preis. Ein erstes Erörterungsgespräch ist als Dienst am Kunden aber zumeist kostenlos. Bei Immobilienthemen sollte somit stets an einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gedacht werden.

Denn viele Kunden sind erstaunt, wie viele Chancen und Risiken mit einer einfachen Immobilie verbunden sind! Bei der Kaufentscheidung werden sie nach den gleichen Kriterien bewertet wie andere Kapitalanlagen. Immobilien weisen als Geldanlage eine bestimmte Charakteristik auf. Typischerweise ist die Investition von einer hohen Kapitalbindung und hohen Übertragungskosten geprägt. Die Investition findet zudem an einem heterogenen Markt statt, d.

Obwohl die Investitionsentscheidung ganz entgegen der Überschrift dieses Artikels nicht für die Ewigkeit Bestand haben muss, lässt sie sich einmal getroffen nicht ohne Weiteres rückgängig machen. Aus diesen Besonderheiten der Anlageform Immobilie folgt das Erfordernis einer genauen Ankaufsprüfung des Investitionsobjektes, der sogenannten Due Diligence.

Diese kann unter verschiedenen Aspekten erfolgen. Tatsächlich macht sie jedoch bei jeder Investition in eine Renditeimmobilie Sinn. Sie bietet beiden Vertragsparteien die Möglichkeit, spätere Auseinandersetzungen und damit unnötige Folgekosten, die meist höher als die Kosten für eine Due Diligence sind, zu vermeiden 1.

Relevante Bereiche der Ankaufsprüfung Je nach Eigenart einer Immobilie gibt es die verschiedensten Anknüpfungspunkte für rechtliche Stolpersteine. Teilweise sind die Problemfelder sofort offensichtlich, bei anderen Immobilien gibt es versteckte Risiken, die für den durchschnittlichen Anleger nicht ohne Weiteres zu erkennen sind. Eine umfassende Prüfung der gewählten Renditeimmobilie beginnt bei den eigentumsrechtlichen Umständen und Belastungen des Grundstückes.

Immer wieder kommt es vor, dass einzelne Gebäudeteile oder sogar ganze Gebäude nicht den planungs- und genehmigungsrechtlichen Vorgaben entsprechen. Unter Umständen gibt es Hinweise auf bestimmte Immissionen oder Altlasten auf dem Grundstück, dann ist die Ankaufsprüfung auch auf solche Bereiche auszudehnen.

Eine Renditeimmobilie wird üblicherweise zu dem vielfachen Preis ihres Jahresertrages gekauft. Grundlage für den Ertrag sind die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse. Daneben spielen Verträge mit Verwaltern und ggf. Center- oder Facility-Managern eine Rolle. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, so sind zwingend die Teilungserklärung und die bisherigen Beschlüsse der Gemeinschaft zu prüfen.

Der Käufer muss die bereits getroffenen Entscheidungen mittragen. In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, sich über anhängige Rechtsstreitigkeiten zu informieren. Durch sie können rechtliche Probleme bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses geklärt oder bei. Da der neue Eigentümer vom Ausgang dieser Verfahren direkt betroffen ist, gilt es, entsprechende vertragliche Vorkehrungen zu treffen. Sofern eine noch nicht fertig gestellte Immobilie erworben werden soll, sind auch bestehende Bau- bzw.

Alle vorgenannten rechtlichen Aspekte können für den Käufer erhebliche finanzielle Risiken bergen. Wenn diese Risiken vor Vertragsschluss erkannt werden, können entsprechende Vorkehrungen bei der Vertragsgestaltung getroffen werden. Ausgewählte Praxisbeispiele Im Folgenden sollen ausgewählte Beispiele betrachtet werden, welche typische Risiken beim Ankauf einer Renditeimmobilie aufzeigen. Es handelt sich um Beispiele aus der täglichen anwaltlichen Praxis.

Oftmals bekommt der jeweilige Berater die Unterlagen jedoch erst dann zu sehen, wenn nur noch eine Schadensbegrenzung möglich ist, also nach der Transaktion Grunddienstbarkeiten Ein Kaufinteressent K besichtigt eine vermietete mehrgeschossige Immobilie im Innenstadtbereich. Bei der Besichtigung weist der Verkäufer darauf hin, dass Teile des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück errichtet sind.

Er legt einen vor mehreren Jahren geschlossenen Vertrag mit dem Eigentümer des Nachbargrundstückes vor, in dem eine Regelung zu dem Überbau getroffen worden ist und beide Parteien sich verpflichtet haben, diese Regelung auch durch entsprechende Dienstbarkeiten abzusichern.

Nachdem K das Gebäude erworben hat, wird auch das Nachbargebäude verkauft. Nach dem Verkauf wendet sich der neue Eigentümer des Nachbargrundstückes an K und verlangt für den überbauten Grundstücksteil eine fünfstellige Überbaurente im Jahr.

Er wendet zutreffenderweise ein, dass der ursprünglich mit dem Nachbarn geschlossene Vertrag ihn nicht binde. Wie sich bei einer kurzen Überprüfung herausstellt, sind die Grunddienstbarkeiten bisher nicht eingetragen worden. Der ursprüngliche Vertrag mit dem Nachbarn enthielt weder eine Frist für die Eintragung der Grunddienstbarkeiten noch eine Regelung zur Verpflichtung eines möglichen Erwerbers.

Daher sind Schadensersatzansprüche gegen den früheren Nachbarn ausgeschlossen. Bei einer Ankaufsprüfung vor Vertragsunterzeichnung wäre der fehlende Vollzug des mit dem Nachbarn geschlossenen Vertrages sofort aufgefallen.

Der Kaufvertrag hätte unter die Bedingung der vorherigen Eintragung der Grunddienstbarkeiten gestellt werden können Bestehende Mietverhältnisse Die bestehenden Mietverhältnisse sind für den Kaufinteressenten einer Renditeimmobilie von besonderem Interesse, da sie die Grundlage des erzielbaren Ertrages bilden.

Oftmals wird der Kaufpreis anhand eines bestimmten Faktors ermittelt. Zum Beispiel wird zum 12,5-fachen der Jahresnettokaltmiete eines Objektes gekauft. Exemplarisch soll hier eine Immobilie betrachtet werden, die vor zwei Jahren fertiggestellt wurde. Sie ist komplett vermietet. Für den Kaufinteressenten K ist dieses Angebot interessant, da es für die nächsten acht Jahre konstante Mieteinnahmen sichert.

Der Kauf wird schnell, ohne vorherige Ankaufsprüfung, vollzogen. Ein halbes Jahr nach Eigentumsübergang kündigt der Hauptmieter das Mietverhältnis ordentlich mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten.

Wie sich herausstellt, wies der Mietvertrag einen Formfehler auf, der für den Laien nicht erkennbar war, aber nach ständiger Rechtsprechung des BGH zur Kündbarkeit des Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Frist führt.

Das vermeintlich noch acht Jahre andauernde Mietverhältnis endete entgegen den Erwartungen des K nach bereits einem Jahr. EUR Mieteinnahmen im Jahr fallen weg. Bei einer Ankaufsprüfung wäre dieser Formfehler im Mietvertrag sofort aufgefallen. Die Parteien hätten vereinbaren können, den Formfehler durch einen Nachtrag zum Mietvertrag zu heilen. Es hätte zusätzlich ein Rücktrittsrecht vereinbart werden können, soweit die Heilung nicht gelungen wäre.

Sie befinden sich beide im 1. OG eines mehrgeschossigen Gebäudes. In jeder Einheit befindet sich eine gut laufende Arztpraxis. K lässt sich die Teilungserklärung zeigen, ihm fällt keine Besonderheit auf.

Als er den Verkäufer nach den zuletzt gefassten Beschlüssen fragt, teilt dieser ihm mit, dass er bereits seit zwei Jahren nicht mehr persönlich an den Eigentümerversammlungen teilgenommen hätte und daher über gefasste Beschlüsse nichts Näheres sagen könne.

K gibt sich mit dieser Auskunft zufrieden. Wie sich später herausstellt, wurde auf der letzten Eigentümergemeinschaft die Erweiterung des Treppenhauses beschlossen. Es soll ein Anbau hinzukommen, der den Einbau eines Fahrstuhls ermöglicht. Damit jedoch nicht genug: Als K dies bemerkt und anwaltliche Beratung sucht, sind sämtliche Fristen für die Anfechtung der Beschlüsse bereits abgelaufen.

Eine Ankaufsprüfung hätte diese Verpflichtung bereits im Vorfeld aufdecken können. Wäre der Inhalt früherer Beschlüsse tatsächlich nicht zu ermitteln gewesen, was höchst unwahrscheinlich ist, so hätte zumindest eine Garantie des Verkäufers in den Vertrag aufgenommen werden können, die den Käufer vor einer solchen unliebsamen Überraschung schützt.

Diese Risiken müssen bereits im Vorfeld identifiziert werden. Neben der Risikoanalyse kann die Überprüfung auch als Chance zur steueroptimalen Gestaltung des Immobilienkaufs genutzt werden.

Eine Immobilie kann, je nach ihrer Verwendung, unterschiedlichen steuerlichen Belastungen ausgesetzt sein. Auf Seiten des Verkäufers können stille Reserven aufgedeckt werden und zu einer erheblichen Belastung führen.

Je nach späterer Verwendung der Immobilie können die laufenden Erträge der Umsatz-, Körperschaft-, Gewerbe- oder Einkommensteuer unterliegen. Bereits beim Erwerb kann, je nach den tatsächlichen Gegebenheiten, die Grunderwerbsteuer vermieden werden.

Darüber hinaus kann die Ausgestaltung des Kaufvertrags Auswirkungen auf die Höhe der Bemessungsgrundlage haben. Verpflichtet sich der Käufer beispielsweise, Altlasten zu übernehmen, kann dies die Bemessungsgrundlage erhöhen. Weitere Risiken und Chancen können im Bereich der Umsatzsteuer verborgen sein. Allerdings bietet das Umsatzsteuergesetz die Möglichkeit, für eine Besteuerung zu optieren. Ebenso verhält es sich mit der umsatzsteuerlichen Behandlung der Vermietungsumsätze. Sofern die Mieter die Immobilie ihrerseits für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwenden, kann auch hier eine Option zur Steuerpflicht sinnvoll sein.

Werden beispielsweise im Rahmen des Immobilienerwerbs umfangreiche Umbau- oder Sanierungsarbeiten durchgeführt, können die Vorsteuerbeträge geltend gemacht werden. Dies kann erhebliche Liquiditätsvorteile bringen. Allerdings bedürfen die eventuell bestehenden Mietverträge einer genauen Überprüfung. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie durch den Mieter wiederum untervermietet wird. Es muss sichergestellt sein, dass die bisherige umsatzsteuerliche Behandlung richtig vorgenommen wurde.

Tätigt das letzte Glied der Vermietungskette selber keine steuerpflichtigen Umsätze, entfällt der Vorsteuerabzug und muss gegebenenfalls sogar für Zeiten vor dem Eigentumswechsel rückgängig gemacht werden. Vertraut der Käufer auf die Richtigkeit der bisherigen umsatzsteuerlichen Behandlung und der vertraglichen Ausgestaltung der Mietverträge, kann dies für ihn erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.

Zusammenfassung Oftmals verzichten die Käufer von Renditeimmobilien auf eine rechtliche Ankaufsprüfung. Dies geschieht häufig bei vermeintlich kleinen Immobilienkäufen, und dem Verzicht liegen ebenso häufig Kostenerwägungen zugrunde. Wie die tägliche Praxis zeigt, birgt jede Immobilientransaktion rechtliche Risiken, deren Verwirklichung hohe Kosten für die Betroffenen verursachen kann.

Eine solche Gestaltung ist jedoch nur möglich, wenn die Risiken im Vorfeld der Transaktion erkannt werden. Diese Erkenntnis liefert die Immobilienankaufsprüfung, die sogenannte Due Diligence. Für deren Durchführung braucht es die Beratung von Experten. Die Kosten dieser Beratung werden für gewöhnlich durch die Einsparungen bei den Folgekosten mehr als ausgeglichen und dienen dem Schutz der eigentlichen Investition. Frank Puller Geschäftsführer Dr.

Peter Martens und Dipl. Frank Puller Ingenieurgesellschaft mbh Der Charme von Bestandsimmobilien kann in einer ganz besonderen Lage bekanntlich ist die Lage bei Immobilien immer das Wichtigste , in einer besonderen Architektursprache z.

Gründerzeit, Neue Moderne oder Bauhaus-Stil oder auch in dem Bestandsschutz für eine bestimmte gewerbliche Nutzung, die vielleicht heute an dieser Stelle nicht mehr möglich wäre liegen. Es kann aber auch ein günstiger Preis sein, der sich z. Um Anpassungsmöglichkeiten an neue Nutzungen untersuchen zu können, sollte eine Bestandsaufnahme auch hinsichtlich der Bauteilqualität der vorhandenen Baukonstruktion erfolgen.

Dazu gehören Zeichnungen wie Grundrisse und Schnitte, aber auch statische Berechnungen. Neben einem Befragen des Vorbesitzers macht es durchaus Sinn, möglichst noch vor dem Kauf zu untersuchen, ob sich im Bauamt noch Unterlagen befinden. Es wird empfohlen, die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens vorab mit dem zuständigen Bauamt abzustimmen.

Im besonders gearteten Einzelfall können sogar Probebelastungen hilfreiche Dienste leisten. Die Frage von möglichen Aufstockungen ist zu untersuchen, wobei sich da alternativ die Mitnutzung des vorhandenen Tragsystems anbietet oder auch die Integration eines vollkommen neuen Tragsystems untersucht werden sollte. Brandschutz Eine Stahlbetonkonstruktion hat aus sich selbst heraus im Allgemeinen eine höhere Widerstandsfähigkeit als unbekleidete Holz- und Stahlkonstruktionen.

Diese wären zu ummanteln oder zu bekleiden, aber auch Brandmelde- oder Sprinkleranlagen und zusätzliche Fluchtwege können zum Ziel einer Umnutzung führen. Es können auch neue alternative Technologien angewendet werden, durch die die Nachweise nach der Energieeinsparverordnung unter Berücksichtigung des CO 2 -Bedarfs zu günstigeren Werten als bisher führen.

Binden Sie im Vorwege Fachingenieure ein, die Ihnen dazu entsprechende Voruntersuchungen erstellen und die Wirtschaftlichkeit, beispielsweise von Kraft-Wärme- Kopplungen, abschätzen. Schallschutz Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, durch Bauteilmasse den Schallschutz durch eine mehrschalige Konstruktion sicherzustellen, die dann vor die vorhandene Konstruktion gesetzt wird und damit die Anforderungen erfüllt.

Dies ist beispielsweise bei einer Dreifachverglasung der Fall. An dieser Stelle können aus Platzgründen nur einige Punkte angerissen werden. Diskutieren Sie mit Ihrem Objektplaner und Fachingenieuren die entsprechenden Anforderungen aus den verschiedenen Fachgebieten rechtzeitig und möglichst vor dem Erwerb, falls die Immobilie nicht aus Ihrem Bestandsportfolio stammt, um sich hinterher unliebsame Überraschungen zu ersparen.

Der dafür notwendige Aufwand rechnet sich in jedem Fall. Experten gehen davon aus, dass in naher Zukunft ca. Das Bauen im Bestand beginnt bei einfachen Instandhaltungsarbeiten, geht weiter über umfangreichere Sanierungen bis hin zu komplexen Umnutzungen.

Der Bestand ist oft alt. Belastbare Informationen zur technischen Ausstattung oder z. Die Kenntnis über Bauteilaufbauten und verwendete Baustoffe ist oft unvollständig. Mit Bauschadstoffen oder bei gewerblich oder industriell genutzen Immobilien ist zusätzlich auch mit Altlasten zu rechnen. Weiterhin können versteckte Mängel und Schäden, die bei der Begehung nicht erkannt wurden, im Zuge des Bauprozesses auftreten. Der Planer ist hier im Hinblick auf eine vollständige Grundlagenermittlung und Zustandserfassung gefordert.

Umfangreiche Bauarbeiten sind im teil- oder auch vollständig genutzten Zustand durchzuführen. Risiken in der Ausführungsphase Viele dieser besonderen Anforderungen aus dem Bauen im Bestand können im Rahmen der Planungsphase gelöst und somit Umsetzungsrisiken minimiert werden.

Aber gerade auch in der eigentlichen Ausführungszeit sind besondere Punkte im Rahmen des Projektmanagements zu beachten: Aufrechterhaltung der permanenten Ver- und Entsorgung Insbesondere umfangreiche Erneuerungen der Gebäudetechnik im Bestand müssen bei genutzten Gebäuden stets eine Aufrechterhaltung des Betriebes ermöglichen.

Teilweise sind die neuen Ver- und Entsorgungssysteme im Gebäude parallel zu den Altinstallationen einzubauen. Die Umschlüsse von alt auf neu dürfen wenn überhaupt die Betriebsfähigkeit der Immobilie nur kurzfristig unterbrechen.

Gerade bei gewerblichen oder öffentlich genutzten Immobilien erfolgen diese Umschlussarbeiten oftmals nachts oder an Feiertagen. Besonders sensibel sind diese Zeitplanungen bei Produktionsbetrieben im 3-Schicht- System, die quasi an Tagen rund um die Uhr produzieren.

Genaue terminliche Abstimmungen mit Betriebs- und Zulieferverpflichtungen sind erforderlich. Die Gebäude befinden sich in der Regel in einem engen städtebaulichen oder zumindest nachbarlichen, baulichen Kontext. Das zu sanierende oder sogar komplett umzubauende Gebäude ist oft. Gewährleistung der Betriebs- und Nutzungserlaubnis Eingriffe in den Bestand können teilweise die für die Nutzung und den Betrieb des Gebäudes zugrunde gelegten Auflagen verletzen.

Beispielhaft kann das Auflösen von Brandabschnitten durch wenn auch nur für kurze Zeit geöffnete Brandschutzwände oder aber z.

Rettungsweges beispielsweise im Zuge der Erneuerung eines Fluchttreppenhauses der Fall sein. Auch müssen übrige sicherheitsrelevante Einbauten wie z. Im schlimmsten Fall kann bei Nichtbeachtung der ursprünglich für den Betrieb und die Nutzung definierten Auflagen und Bestimmungen eine Stilllegung des Betriebes oder ein Freizug des Gebäudes auferlegt werden.

Auch kann der Verlust des Versicherungsschutzes z. Sachversicherung im Brandfall eintreten. Baulogistik Gerade beim Bauen im Bestand im genutzten Zustand tritt immer wieder das Problem auf, dass die logistischen Probleme des Baubetriebes durch Baustelleneinrichtung und Materialfluss nicht auf die Belange der Nutzer oder des Betriebes der Bestandsimmobilie abgestimmt sind.

Es kann aber auch den Innenbereich betreffen, wenn sich Nutzer oder Besucher die Verkehrsflächen mit der Materialanlieferung der Baustelle teilen müssen.

Dies beinhaltet den Um- und Freizug der zu sanierenden oder umzubauenden Flächen. Bei Industrieumbauten sind exakte Terminvorgaben z. Um Stillstandzeiten auf der Baustelle und Mehrkosten für den Auftraggeber während der abschnittsweisen Umzüge und Baufreimachungen zu vermeiden, sind exakte Detailablaufpläne zwingend erforderlich.

Fazit Das Bauen im Bestand und gerade auch bei der Forderung der Aufrechterhaltung der Nutzung und des Betriebes benötigt ein weites und umfassendes Vorausdenken des Planers. Dies geht weit über den eigentlichen Planungsgegenstand hinaus und erfordert weiterführende Expertise im Bereich der Logistik- und Terminplanung sowie dem Projektmanagement. Andy Blumenthal Bankbevollmächtigter, Leitung Immobilienfinanzierung Braunschweigische Landessparkasse Jeder, der sich im letzten Jahr zum Erwerb und damit häufig auch zur Finanzierung einer Immobilie entschieden hat, kann sich über niedrige Baufinanzierungszinsen freuen.

In Deutschland finden die Menschen weiterhin die historisch günstigsten Bedingungen für den Erwerb eigener vier Wände vor. Je länger man sich die aktuelle Kondition sichert, desto höher wird allerdings der Zinssatz ausfallen.

Im Vergleich mit den Konditionen der vergangenen Jahre ist eine Festschreibung über fünfzehn bis zwanzig Jahren aber immer noch eine sehr attraktive Variante. Von den individuellen Umständen hängt ab, welche Festschreibungszeit richtig ist. Da während der Zinsbindungsfrist in den ersten Jahren eine vorzeitige Ablösung abgesehen von fest vereinbarten Sondertilgungen i. Rückführung der Darlehensvaluta zur Verfügung stehen.

Tab 6b zumindest als fixe Sondertilgung in den Vertrag miteinarbeiten lassen. Damit beugt man negativen Überraschungen rechtzeitig vor. Variabler Zins oder Zinsfestschreibung Bei einer aktuell anstehenden Neufinanzierung oder auch Zinsanpassung besteht die Möglichkeit, neben der sofortigen Festschreibung mit einer möglichst langen Zinsbindungsfrist auf eine variable Verzinsung zu setzen, um möglichst lange von den sehr niedrigen variablen Zinsen zu profitieren und dann im richtigen Moment die Festschreibung zu wählen.

Damit kann man einiges gegenüber der Festschreibung über Jahre sparen. Der vereinbarte variable Zinssatz gilt bis auf Weiteres, das bedeutet, er ist gekoppelt an einen Referenzzinsatz und damit in der Folge an die aktuellen Entwicklungen am Geldund Kapitalmarkt. Ändert sich also der Referenzzins, ändert sich in der Konsequenz auch der Kundenzinssatz. Wer aufgrund des Ablaufs der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit besorgt die Entwicklung des Zinsmarktes im Auge hat, sollte nicht zögern, sondern sich jetzt mit seiner Bank unterhalten.

Hierbei findet man unterschiedliche Angebote, die sich neben den angebotenen Konditionen auch in der Forward-Zeit, also der Möglichkeit der frühzeitigen Prolongation der Darlehen, unterscheiden.

Natürlich gibt es diese frühzeitige Zins prolongation nicht kostenlos. Je früher man sich die Zinsen sichert, desto höher ist der Forward- Zins. Annuitätendarlehen oder Festdarlehen Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Wahl für den Eigenheimbesitzer. Es bietet dem Darlehensnehmer konstante Rückzahlungsbeträge Raten und damit Sicherheit für die persönliche Liquiditätsplanung.

Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich zumindest wenn der Zinssatz über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde. Die Annuität Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Zahlung ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich in der gleichbleibenden Rate der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.

Am Ende der Zinsbindungsfrist hat man somit schon einen Teil getilgt und zahlt Zinsen nur auf die sukzessiv reduzierte Darlehensschuld. Das Festdarlehen oder endfällige Darlehen ist dadurch gekennzeichnet, dass die Darlehensschuld erst am Laufzeitende durch ein sogenanntes Tilgungssurrogat Tilgungsersatzmittel getilgt wird. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer also nur die Zinsen auf die Darlehenssumme. In der Regel wird ein Tilgungssurrogat wie z. Es dient schlussendlich zur Tilgung des Darlehens.

Der mögliche Nachteil dieser Darlehensart liegt im höheren Zinsänderungsrisiko, da bei Zinsbindungsende noch keine Tilgung des Darlehens erfolgt ist und somit der möglicherweise höhere Anschlusszinssatz dann auf die Darlehenssumme zu zahlen ist. Am Beispiel des Bausparvertrages als Tilgungssurrogat wird deutlich, dass es verschiedene Aspekte zu berücksichtigen gibt.

Vorteilhaft ist, dass bei einer entsprechenden Besparung und einer damit einhergehenden Zuteilung des Bausparvertrages nach Ende der ersten Zinsperiode ein Zinsänderungsrisiko für die gesamte Laufzeit entfällt. Zudem kann man von den unterschiedlichen staatlichen Förderungen wie zum Beispiel der Wohn-Riester-Förderung profitieren.

Durch die in der Regel niedrige Guthabenverzinsung des Bausparguthabens entsteht in der Ansparphase ein Zinsnachteil, da bei einem Annuitätendarlehen die Differenz zum Vergleichszinssatz des Bankzinssatzes als Tilgung eingebracht die Restschuld schneller reduzieren würde. Dafür sichert man sich mit Abschluss des Bausparvertrages einen niedrigen Bauspardarlehenszins, der diesen Nachteil dann wieder kompensieren kann.

An dieser Stelle findet man interessante Förderprogramme der KfW, die für die unterschiedlichsten Vorhaben das jeweils richtige Programm anbietet: Einbindung von Sachverständigen erforderlich Energieeffizient Sanieren Investitionszuschuss für die energetische Sanierung oder den Kauf von energe-.

Neu ist auch die Einführung einer endfälligen 8-jährigen Laufzeitvariante in allen wohnwirtschaftlichen Eigen- und Bundesprogrammen zum unter Beibehaltung der üblichen Mindestlaufzeit von 4 Jahren. Für alle Neuzusagen ab dem wird in allen wohnwirtschaftlichen Programmen die Abrechnung in monatlichen Annuitäten eingeführt.

Es gibt also viel zu bedenken, um die richtige Entscheidung bei der Wahl der Finanzierung zu treffen. Mit der Beratung von Fachleuten ist die Zeit zum Investieren aber auch weiterhin günstig. Der Kunde ist keine Störung meines Arbeitsalltags, er ist seine Voraussetzung. Kunden sind wir überall. Im Geschäft, in der Freizeit, ob beim Einkauf oder im Restaurant.

Als Kunden wollen wir entscheiden und uns nichts unterjubeln lassen. Wir wollen vor allem eines: Nur wenn wir uns ein umfassendes Bild von dem Angebot haben machen können, sind wir auch zum Erwerb bereit. Die Frage lautet also: Was macht eine gute Beratung aus?

Zu einer guten Beratung gehört, dass sich die beteiligten Parteien dazu verabreden und nicht die eine den anderen überrascht. Auch sollten zuerst die Erwartungen an das Ergebnis der Beratung festgelegt werden. More information is available. Health Life expectancy at birth years. Life expectancy at birth years. Adult mortality rate, female per 1, people. Adult mortality rate, male per 1, people. Life expectancy at birth, female years.

Life expectancy at birth, male years. Mortality rate, infant per 1, live births. Malaria incidence per 1, people at risk. Tuberculosis incidence per , people. Mortality rate, under-five per 1, live births.

Education Expected years of schooling years. Expected years of schooling years. Expected years of schooling, female years. Expected years of schooling, male years. Mean years of schooling years. Mean years of schooling, female years. Mean years of schooling, male years. Dezember diesen Beschluss aufgehoben hat.

Damit ist das Anfechtungsobjekt dahingefallen. Februar als auch in derjenigen vom Da es somit im Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens keinen Einfluss hat, auf welche Beschwerde abgestellt wird, kann offen bleiben, ob die Beschwerde vom Die Beschwerdeschrift hat ein Rechtsbegehren zu enthalten Art. Da die Beschwerde in Zivilsachen ein reformatorisches Rechtsmittel ist Art.

Mit der Klageabweisung habe die Vorinstanz Art. Diese Ansicht ist unzutreffend. Eine Bundesrechtsverletzung liegt nicht vor. Dies hat die Vorinstanz nicht festgestellt. Somit habe der Gesellschaftsverlust Fr.

Es ist vom Sachverhalt auszugehen, den die Vorinstanz festgestellt hat vgl. Die Auffassung der Vorinstanz, es reiche nicht aus, sich auf eine Expertise zu berufen, ohne darzulegen, welche Positionen wertberichtigt worden seien bzw. Die Vorinstanz durfte somit davon ausgehen, dass Wertberichtigungen auf den von der Baugesellschaft bzw. Die Vorinstanz hat jedenfalls die bundesrechtlichen Anforderungen an die Substanziierung nicht verkannt. Mit Substanziierungshinweis vom 8. Zudem vermische sie die Berechnung des entgangenen Gewinns mit dem Grundsatz der Vorteilsanrechung und verstosse gegen die Beweislastregel von Art.

Der Schaden ist die ungewollte bzw. Berner Kommentar, , N. Eine Bundesrechtsverletzung ist nicht ersichtlich. Von der verrechnungsweise geltend gemachten Verzugszinsforderung von insgesamt Fr.